北京赛车计划网站3码:[克而瑞]海倫堡地產上市前瞻

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-05-21
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??2018年10月22日,海倫堡地產就向港交所遞交了上市申請,至今已經超過6個月。根據港交所規定,海倫堡近期于5月2日遞交了更新后的上市申請,其中詳細披露了企業在2018年的經營業績,讓我們得以更近距離地審視這家地產企業。

??銷售:規模增長穩定未來發展仍需提速

??2018年海倫堡地產實現了合約銷售額359.72億元,同比增長了44.5%,增速相比于2017年的59%有所下滑。相比于2017年規模接近(250億元左右)、也是在2018年遞交上市申請的弘陽地產,海倫堡的銷售規模增速相對較低。弘陽地產在2018年實現合約銷售額473.4億元,同比增長了84.2%。

??從企業銷售額的區域分布來看,海倫堡自各個區域的銷售額都持續增加,珠三角大本營和中西部地區是主要的銷售來源。珠三角地區的銷售額占比逐年上升,企業持續鞏固其在大本營珠三角的市場地位。長三角地區的銷售額占比2019年一季度有了大幅增長,同時環渤海區域自2018年也開始貢獻銷售業績,可以看出海倫堡也在不斷地完善其全國范圍內的布局。

銷售額

??土儲:重點布局粵港澳大灣區和重點二線城市

??截至2019年1月底,海倫堡擁有總土地儲備2365萬平方米,其中包括已完工未售可出售/出租建筑面積277萬平方米,規劃開發中建筑面積1217萬平方米,持作未來開發的估計建筑面積871萬平方米(包括未取得土地使用權證的規劃建筑面積約265萬平方米)。

??從企業總土儲的區域分布來看,海倫堡42%的土地儲備仍位于企業發展的核心區域——珠三角地區。從具體城市來看,海倫堡在珠三角地區的土地儲備主要分布于惠州、中山、肇慶等粵港澳大灣區城市,企業在粵港澳大灣區的總土地儲備已達到了將近857萬平方米。隨著國家粵港澳大灣區建設計劃的出臺以及未來的逐步施行,企業在這一區域的大量土地儲備有著較大的升值空間,未來預期將為企業帶來較大的收益。

??除了珠三角地區之外,海倫堡在中西部的二線城市也有較大力度的布局,在昆明、武漢、成都、西安和南昌這5個中西部二線城市的總土儲也達到了789萬平方米。此外,企業還進入了廣州、合肥、寧波、上海、南京等珠三角和長三角地區的重點一二線城市。綜合來看,企業已經戰略性地布局了除環渤海外各大區域的一二線城市以及部分具有可持續增長潛力的城市,未來還要進一步加強城市拓展。

土地儲備

??財務:利潤率落后于行業平均

??債務結構有優化空間

??2018年海倫堡實現營業收入175.2億元,同比增長了22%,增幅相比于2017年的0.9%有大幅提升。從企業公布的銷售物業結算收入我們可以發現,企業在2018年結算收入增幅較大,主要是因為在珠三角和中西部的物業結算收益大幅增加所致。

銷售結算

  而與此同時,企業的毛利率保持著上升的趨勢,從2016年的18.5%提升至26.4%,而凈利率則持續下滑,從20.4%降至12.9%。企業的毛利率持續上升而凈利率下降,可能和企業近兩年持續走高的銷管費率有關,從2016年的5.67%逐年提升至2018年的9.7%,海倫堡的成本控制需要得到加強。除此之外,企業的毛利率和凈利率指標與行業平均水平相比仍然較低。據統計,2018年行業平均加權毛利率和平均加權凈利率分別為31.1%和13.1%。

毛利率

??2018年海倫堡地產凈負債率繼續上升至133.7%,增幅從2017年的14個百分點增至50個百分點。與此同時,企業在招股說明書中也明確提出會“保持相當高的借貸水平”。2018年海倫堡開始加大融資力度,比如于6月及12月分別發行了10億元的私募公司債券,年利率分別為7.9%、7.8%。此外,海倫堡還在2019年1月由全資子公司發行了非公開定向債務融資工具,本金總額2500萬元,年利率則高達13.2%。受到融資環境整體收緊的影響,海倫堡的加權平均融資成本由2017年的7.9%上升至8.8%,相比于2018年64家重點房企6.61%的融資成本高出了不少。而在負債結構方面,海倫堡的現金短債比為1.15,長短債比則提升至2.01,未來還有優化空間。

負債率

  總的來看,近年來海倫堡地產的合約銷售額持續穩定增長,然而增速相對較慢,企業規模增長還需提速。與此同時,企業的土地儲備戰略性布局已有一定的成果,然而企業的全國化布局仍然有待繼續深入。而在財務方面則需要加強成本控制、繼續優化負債水平。在未來企業上市之后,企業的融資渠道將會得到拓寬,預計將會加速企業擴張、優化企業財務狀況,為企業發展加力。

財務指標

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