pk10计划人工在线计划51:楊熙發布《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》

pk10计划演算下载 www.flvjs.icu 2019-05-23 13:56:40來源:中房網

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楊熙中物研協總經理楊熙

  中房網訊 5月23日,"2019中國房地產上市公司測評成果發布會"在香港舉行,這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第12年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

  在本次測評成果發布會上,還首次發布了"2019物業服務企業上市公司測評成果",該項測評由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主辦。中物研協總經理楊熙發布了《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》,以下為發布實錄:

  楊熙:尊敬的馮俊會長,尊敬的沈建忠會長,各位領導、各位嘉賓,各位媒體朋友,大家好!我是中物研協的楊熙,接下來我將為大家發布“2019物業服務企業上市公司測評報告”(PPT)。

  首先看一下當前中國物業管理行業市場的發展狀況,從1981年到現在,中國物業管理行業經歷了38年的發展,從小到大從無到有,從無序到規范,尤其是2014年彩生活率先在港股上市,也吸引越來越多的物業服務企業踏上的資本市場的探索之路。

  我們編制了PMD100物業企業的發展指數,我們持續去跟蹤2011年以來每一年物業管理行業百強物業公司的經營數據,綜合去考慮物業公司的營業收入及在管面積兩大最重要的指標,編制出了我們的企業發展的指數。我們可以看到2010年末,這個指數點在253點左右,2017年末指數點已經上漲到1300多點左右。在過去的7年時間里面,有5倍幅地增長,這非常直觀地反映了中國物業管理行業的一個發展狀況。

  截至到2017年年底,中國物業管理行業共有11.8萬家物業服務企業,900多萬的創業人員,管理著246億平方米的面積。截至2017年底的數據,整個物業管理行業市場規模有6千多億GMV(音),2018年的測評數據我們正在統計之中。從我們當前看到的物業公司提交的相關數據來看,我們預估截至到2018年年底,物業行業已經大約有8千億的GMV(音)的市場。當整個物業行業的GMV(音)的規模比起中國房地產行業15萬億相對較小,但是物業行業的增長非常迅速,我們看到2019年1月國家統計局公布的房地產的投融資數據里面,2012年開始,最近7年時間,幾乎每一年竣工面積都在新增10億平左右,每一年新增的10億平米的竣工面積很快轉化為物業企業做管理的面積,持續為物業管理行業添磚加瓦。

  我們也看到今天在房企多元化的時候,排名前30名的房企在多元化的布局里面一定布局了物業。在排名前30名的房企里面所屬的物業公司有超過20家物業公司進入了行業的百強,其中有7家已經在港股上市,根據我們目前了解到的情況,我們預計在2019年年末在港股上市的TOP30的房地產公司的關聯物業公司估計會達到10家。

  2018年年底,樂居財經主板的“致敬致遠新時代盛典”上,我們組織物業行業的十大CEO和百強經理人,共同評選出了2018年的物業行業的年度頒獎詞,嘉賓提名最多投票最多的就是“上市”。截至到目前,行業總共有1家A股公司,13家港股公司,51家新三板的上市公司,我們以此作為我們的研究樣本,開展了2019年的物業服務企業上市公司的測評活動。

  我們綜合去考慮物業企業在運營規模上、盈利能力上、抗風險能力上、創新能力上、社會責任上、資本市場表現上,多個指標。2019年物業公司的上市十佳里面綠城服務榮登榜首,碧桂園和中海緊隨其后,接下來是彩生活、雅生活……奧園健康,分別是4—10名。我們看到整個資本市場的表現上,物業行業整體被資本市場看好市盈率處于高位,市盈率通常在20—40倍左右,相比房企要高出差不多4倍左右。

  從運營規模的情況來看,物業服務企業經營規模在持續上升,營業收入的均值同比增長了45%,營業能力還在逐步增強。從盈利能力看,物業服務企業毛利率穩中有升,毛利率均值在29.61%左右,從抗風險能力上看,物業服務企業屬于輕資產運營,現金流狀況良好,稅財務狀況保持非常穩健。從成長潛力看,物業服務企業各項的增長指標處于上升的階段,無論在管面積、儲備面積和合約面積上都有較大幅度地增長。

  從社會責任的角度看,物業服務企業一方面在積極納稅,另一方面也積極響應中國物業管理協會的號召,參與到了精準扶貧的事業當中。由中國物業管理協會和中國扶貧資源服務促進會的情況下,易居聯合行業的頭部企業共同成立了“中國社區扶貧聯盟”,我們很多上市的物業企業也加入了中國社區扶貧聯盟,并積極地為精準扶貧貢獻自己的力量。

  從2014年開始,有大量的物業服務企業開始在新三板掛牌上市,但是隨著新三板的流動性不佳,2017年開始也逐步開始有物業服務企業停止在新三板的掛牌,轉板到其他的市場。到現在累計有77家的新三板企業,2018年我們看到摘牌的新三板企業比掛牌的新三板企業還多。摘牌的新三板企業大多數都明確表示要去沖擊港股或者是A股,截至到目前已經有7家的物業服務公司公布了在2019年的擬上市計劃,我們預計在2019年將會有超過10家的物業服務企業會沖擊A股或者是港股市場。

  在我們本次的測評研究中,我們通過廣泛地調研也發掘出很多服務品質良好、運營規模不斷增長、發展迅猛的物業服務公司,他們已經滿足了一些資本市場的盈利能力的基本條件,比如最近三年的利潤不低于5000萬港幣,最近兩年不低于3000萬港幣,最近一年不少于2000萬港幣,滿足這樣一些最基本的盈利指標和運營指標。我們認為這些企業即將在未來的資本市場上大展手腳,未來可期。

  綜上我們可以看到,對中國物業管理行業市場而言,今天的第一大趨勢是所有的物業服務企業依然在做大規模、做大做強,大就是美,在物業行業里面大家在資本的助力下,上市的物業企業還在不斷地跑馬圈地,把管理規模進一步做大做強。

  另一個趨勢是在細分業態的多元化上在綜合去發展,我們看到原來我們對物業公眾大多的認知認為他是管一棟樓、一個小區,但是其實今天我們的物業服務企業已經接管了大量的醫院、學校、機場、火車站、碼頭、場館,在這些細分業態里面,已經誕生了很多的優質、優秀的公司。而我們的上市物業服務企業也在這些方面做了大幅的一些拓展。碧桂園提出了“城市共生”的計劃,保利提出了“鄉村振興”計劃,他們在管理一些香圳。當我們看到綠城服務已經開始去管理寺廟的時候,我們覺得地球人已經不能阻擋我們的物業服務企業管理更多的業態了。

  在增值服務方面,今天的增值服務也越來越成為我們的物業服務企業營收的重要組成部分,而且從毛利率的情況看,增值服務明顯的毛利率要高出其他的服務,這是各家物業服務企業在這個領域紛紛施展拳腳,完善自己的增值服務體系,成為營收增長非常重要的來源。

  可以看到新近上市的物業公司里面在招股書中明確地提出了,要用55%或者是更多的資金用于企業的擴張和并購,所以在近兩年來我們也看到了行業的很多大幅的并購案例,包括在2019年的3月份,我們看到了招商物業和中航物業這兩家的整合并購,他完全有可能會誕生行業排名前三的大部公司。在資本的助力下兼并收購的活動會增加,未來行業的發展會更加迅速。

  這是我們這次發布的2019年物業服務的獲獎榜單(PPT),恭喜以上的獲獎企業,謝謝大家!

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