苹果手机pk10计划软件:鄭州房地產調控三年:千萬人口支撐起來的市場回暖

pk10计划演算下载 www.flvjs.icu 邵海鵬2019-05-14 07:10:54來源:第一財經日報

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??逐漸升溫的不僅是鄭州的天氣,還有樓市。

??原本在一線城市工作的王維維(化名),經過多方面的考慮,在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房產的他,考慮在鄭州再次置業。雖然鄭州在本輪房地產調控中推出了“必須連續繳納社保24個月”的購房限制,但王維維發現這一政策已經在放松,而且銀行的貸款利率也有所下調,首套房貸利率由上浮30%回落到20%,甚至10%。

??這背后是已經持續三年的房地產調控,從今年3月開始,業內人士已經明顯感覺到“調控政策有所放松”,而鄭州樓市也迎來了冰點之后久違的回暖跡象。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示,對于鄭州來說,本輪房地產調控政策確實抑制了投機需求,穩定了房價,而且市場預期也開始回歸平穩。從統計局的數據看,鄭州屬于這輪房價調控相對效果較好的城市。

??然而調控三年之后,如今的市場也已經發生了很大的變化。據上海易居房地產研究院發布的一季度《中國百城庫存報告》顯示,鄭州已經處于庫存極度緊缺行列,消化周期2.6個月,與2016年9月鄭州樓市最熱時新房庫存去化周期2.5個月基本持平。

??“房住不炒”的總基調一再被強調,住建部也將“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)列為2019年度十項重點任務之首,要求“堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任,加強市場監測和評價考核,切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處?!甭浣諾街V?,伴隨“國家中心城市”的定位,以及順利躋身“人口千萬俱樂部”,這座中原城市的樓市、房價有了堅實的支撐,業內也分析稱:“調控政策將會更加精細化”。

??鄭州樓市的“金三銀四”

??農歷新年之后,鄭州樓市就開始出現“金三銀四”的市場行情。盡管3月、4月一直被視為房地產行業的傳統小陽春,但春江水暖鴨先知,房地產人士已經隱約感覺到市場的回暖。

??從事房地產行業多年的鄭新(化名)對第一財經記者分析,大多數開發商都調整了節奏,鄭州今年上半年沒有開那么多樓盤。3月份過后,利好消息在慢慢釋放,情況開始有所改觀,有些項目尤其是一些品質型的樓盤,口碑比較好,性價比比較合理,開盤規模又沒有那么大,不超過300套,去化速度還是可以的?;舊洗?月中下旬到五一,市場開始慢慢好起來,很多改善型、價格高一些的樓盤,去化都做得很好。

??鄭新舉例稱,今年五一前推出的瀚海思念城項目,本來業內預計按照限價每平方米為1.6萬~1.7萬,結果毛坯的成交均價就達到1.8萬~1.9萬,而且去化率還挺不錯。其它近期開盤的項目也都還不錯,基本上去化率都能達到80%~90%。

??對于3月份以來的市場回暖現象,業內認為,這背后既有調控政策松動的跡象,也意味著市場的重新回歸。

??鄭新表示,鄭州房地產市場釋放出一些利好信息,比如“不再像以前那么嚴格限制社保,略微有一些放松。過去限價限網簽,必須按照備案價來賣,否則就不給網簽,或者進度比較慢,但現在正在悄悄放開,基本上價格有些浮動也會給網簽名額。銀行貸款利率方面也開始有所松動,房貸利率上浮比例已經下調5%~10%?!?/p>

??在一家本地房地產企業就職的李商(化名)透露,如果購房者不夠資質的話,開發商會幫忙想辦法解決。比如,對兩年社保的限制,以前是房管局審核,就是查檔案,比較嚴格,如今把權限下放給開發商自己審核,到房管局備案。

??回歸到本輪調控的起點。在“加強房地產宏觀調控,維護房地產市場秩序”的大背景下,鄭州跟隨一線城市啟動了本輪房地產調控政策的步伐,于2016年10月啟動限購,后又經過多次調控政策出臺,2017年5月3日,鄭州限購升級,一方面擴大限購區域,另一方面要求取得不動產證未滿3年不得上市轉讓。

??鄭新稱,鄭州推出房地產調控政策以來,整體上不論是去化速度,還是火爆程度, 2017年的市場還是挺不錯的。2018年8、9月份之前,市場也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前,鄭州的房地產市場轉入“嚴寒”狀態,很多樓盤去化不理想。

??鄭新說:“尤其是二手房市場,表現最為明顯。很多人房子掛了一年,如果仍然堅持價格的話,就可能賣不出去?!痹詰筆?,只有剛需盤以及特別好的樓盤,才能保持比較好的去化速度,而一些大戶型的改善型樓盤,受限購政策影響相對較大。

??限購的影響

??那么調控政策給鄭州樓市帶來了什么影響呢?

??從網簽數據來看,鄭州自2016年下半年限購政策出臺后,新建商品住宅和二手住宅的成交套數都明顯下跌。

??鄭新說,省會鄭州是河南的單核城市,對于樓市供應來說,鄭州常住人口、暫住人口是無法支撐市場的,地市是鄭州樓市去化的很大一部分支撐,起碼占30%-40%?!爸V蕕氖諧∠胍浜?,地市的需求必須火才可以?!?/p>

??然而也因為鄭州執行調控政策,來自地市購房群體的需求受到抑制,帶熱了三四線城市的樓市。

??此外,開發商也因此調整了節奏。

??在鄭州本地房地產企業就職的李商(化名)提到,當前的調控政策對地方經濟、房地產市場影響都比較大。一方面開發商開發速度放緩,因為買房的人少,面臨去庫存的壓力,所以即便拿地也只能先放到那里,不敢大規???。另一方面,鄭州前些年還號召做成品房,但因為限購之后付款比例提高,房貸利率也提高,再加上限價政策,開發商只能將精裝修改成毛坯房。

??如今素有“地王窩”之稱的北龍湖片區曾是一片麥地村莊,經過不到十年的發展,這里已成為鄭州房地產的高地,是開發商爭奪“地王”的必去之地。這一片區目前已經聚攏了一批豪宅項目,總價動輒上千萬的樓盤已經數不勝數。

??2016年鄭州房價最熱的時候,北龍湖片區誕生出一個又一個“地王”。當年8月18日,更是先后出現了中原壹號院、金茂府兩個“地王”。

??數據顯示,在融創中原壹號院以畝單價高達3631萬元,樓面價每平米36310元成為“地王”之后不久,金茂府就以畝單價4184萬元,樓面價每平米36915元成為新“地王”,至今也是鄭州地價記錄的保持者,也讓鄭州地價迎來畝單價“4000萬”時代。

??然而,2017年6月底,鄭州一則限價政策落地,要求這一片區的備案價只能為每平米32000元,這讓前期投入極高熱情的開發商處境尷尬。

??在限價之下如何實現利潤,成為北龍湖每一個“地王”豪宅的難題。

??諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐對第一財經記者表示,對于購房人群來講,調控政策抑制了購房的需求,特別是投資需求,也穩定了房價。

??不過,嚴躍進也提到,類似管控,實際上會抑制政府的各類財政收入,比如土地交易等。從銀行的角度來看,會引發房貸資產縮水等帶來的風險。對于購房者來說,部分二手房房源掛牌的周期會延長,這個時候自然會增加各類負擔。從實際情況看,也會影響此類房東的換房交易。

??他認為,鄭州屬于這兩年省會城市中的黑馬,其房價上漲力度大、市場交易規模大,都體現了此類城市相對較好的投資價值。但這一輪政策也有很多新的因素,比如說人才導入的政策也開始增加,這實際上也會變現,引起部分炒房現象的出現。對于開發商來說,部分此前積極進入鄭州市場的企業,其實后續也要防范限價等帶來的新壓力。

??千萬人口支撐起的市場需求

??盡管房地產調控導致市場產生明顯波動,但這阻擋不了全國絕大部分知名房地產企業紛紛入駐鄭州。業內稱,這正是看中鄭州市場未來的潛力,所以外來房企紛紛搶灘。

??鄭新認為,本身房地產調控的目的就是為了調預期,目前也已經達到了效果。只是在過去,房地產調控可能沒有持續這么長時間就開始反彈了,而本輪調控嚴厲的程度貫穿始終,讓開發商變得不再心存僥幸,預期降低了,對價格也就不會有太多執念。

??他說,最起碼,對房地產企業來說,開發模式已經進入到一個新階段?!凹負躋的謁腥碩既銜?,高周轉模式不會再回來了,大家都在尋找一種新的開發模式?;舊隙薊崞賾謨鋅詒鈉分市吐ヅ?。銷售策略方面,也會有相應的節奏安排,不會再心存僥幸等待后面的松動?!?/p>

??段雨桐也表示,長期來看,房地產市場調控的政策是堅持“房住不炒”,一城一策。所以可能會根據鄭州當地的市場情況做出微調,但是大面積的放松政策是不太可能出現的,總的目標還是要堅持房地產市場的健康平穩發展。對于限購這塊,短期內不會有明顯的放松跡象,具體情況還要看后期市場的發展情況。

??業內稱,鄭州這兩年房價確實沒有上漲。不過“要是正式放松調控政策,市場馬上就會再度火起來?!?/p>

??這樣的判斷源于鄭州的國家定位以及人口的持續涌入。

??《鄭州建設國家中心城市行動綱要(2017-2035年)》明確提出分階段建設的核心指標:到2020年,全市常住人口規模為1100萬人,城鎮化率達到75%;2035年達到1350萬人,城鎮化率達到85%。

??據官方統計,2019年,鄭州市人口突破1000萬,成為中部六省省會中第二個進入“人口千萬俱樂部”的城市。隨著“智匯鄭州”人才政策的持續深入、外來人口落戶門檻逐步降低,鄭州未來人口將會繼續大幅增加。

??嚴躍進稱,鄭州本身就是中國城鎮化發展速度相對較快的城市,未來人口導入速度也會加快,預期后續房地產市場交易也會上升。同時建議積極發展租賃市場和相關產品等,以對沖高房價。

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