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pk10计划演算下载 www.flvjs.icu 馮俊2019-03-20 16:28:53來源:中房網

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??中房網訊 3月20日,2019中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的"2019中國房地產開發企業500強"、"500強房企首選供應商服務商品牌"等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展11年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

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中國房地產業協會會長 馮俊

??在本次測評成果發布會上,中國房地產業協會馮俊會長發表了題為《"強"之基礎--高質量發展》的主題發言。

??馮俊表示,未來二三十年里,大體上還有2億多農業人口轉為城市人,每年4000萬左右的城鎮人口在城市之間的遷徙,住房建設還有很長路要走。

??馮俊會長談及對于"強"的理解,在其看來,強最根本的是建立在高質量發展基礎上。而實現高質量發展不僅僅是把房子蓋得好,能夠賣出去,最重要是要達到五個條件,即:1、供需平衡;2、杠桿合理,風險可控;3、供應體系完善;4、需求管理到位;5提供優質產品。

??馮俊認為,在實現高質量發展很重要的就是從這五個方面不斷努力,使得我們的企業通過自己的努力真正從大走向強。

??以下為文字實錄:

??馮俊:各位來賓:

??大家下午好!今天又迎來了中國房地產500強測評成果發布會,有一個問題我今天需要講一下,也作為今天發布會的開場白。大家都在關心房地產怎么發展,我們如何走強。今天在座的好多企業都是非常強大的企業,但是什么是強?大了就是強嗎?中國房地產不斷地靠規模的擴張能走向強嗎?我來講一下我的觀點,僅供大家參考。

??我理解什么是強?強最根本的是建立在高質量發展基礎上,實現高質量發展不僅僅是把房子蓋得好,能夠賣出去,最重要是要達到五個條件:

??一、供需平衡

??房地產市場的發展已經告別了極度短缺的歲月,逐漸走向供求平衡。但是離我們滿足人民群眾美好生活的需要還有很漫長的路要走。講市場平衡的時候有三個問題是一定要強調的:市場供求的短期平衡不等于長期平衡,局部平衡并不代表市場的全局平衡;市場的平衡并不代表人民群眾的生活需要被滿足。人的生活的追求在不斷發展,市場平衡只是瞬間、局部的表現,所以在整個房地產發展過程中必須看到市場未來需要的是什么,房地產發展不僅僅承擔著為經濟發展奠定基礎這一個角色,還承擔著社會發展解決老百姓住房問題的重要角色。

??我們現在普遍輿論是套戶比超過1,實際上還不是,套戶比是發達國家用的,是成套住房的數量分子,家庭數量為分母的關系,上世紀末發達國家的套戶比。而在中國住宅不成套住房里的家庭占到將近20%。我們的住房嚴格意義上的套戶比現在也就零點幾,不成套的住房國際上被稱為非正規住房,我們這個比重大了,農村這個比重更大了。一個指標來衡量老百姓居住狀況,自來水都沒有是不可能有住房的。城鎮住房有基本條件,不僅僅有臥室和起居,還要有獨立的廁所和廚房。2016年管道入戶家庭占到87.8%,居民家庭衛生廁所比71.7%。我們中國不成套的住房占比很大。中國城鎮住房的套戶比達到1以上這個理論我個人認為是絕對不太靠譜的。

??我們中國為了讓老百姓住得更體面、舒適分三步走:

??第一步,實現讓每個家庭都有一套符合健康文明標準的住房,有獨立的衛生和廚房。

??第二步,實現每人一間臥室的水平。發達國家現在已經到了3個人5個臥室的水平,我們離這個水平的差距還很遠。

??第三步,每個家庭除了廳以外的居住空間達到N+1,3口之家可能有4間房,現在養孩子都需要保姆,老人需要贍養,家庭結構真正達到住得體面、舒適的狀況,至少還需要25-30年的時間。

??房地產雖然不可能再像以前兩位數的增長了,但是居民對住房的需要還是要走很漫長的路。同時城鎮人口發展當中,在未來的二三十年里,大體上還有2億多農業人口轉為城市人,為2億多人口提供住房也是艱巨的任務。舉家遷徙的占比比較低,只占10%-20%,大多數是只身前往城市,農村人口也是這個特征。城鎮人口遷徙在數量上不反映城鎮人口的增加,但是住房需求上產生了需求,每年4000萬左右的城鎮人口在城市之間的遷徙,上海到北京工作來,上海的房子不能退出來,在北京也需要租房,這占1億多,原住地和新的地方都需要房子,逐步使遷徙人口也能過上美好生活,也能讓他們住得更加舒適,住房建設還有很長路要走。

??二、杠桿合理,風險可控

??2018年個人住房貸款余額和城鎮居民家庭總收入的比很高了,雖然2018年采取了去杠桿的措施,但是2018年總體杠桿率還在上升。

??居民住房個人貸款數量跟家庭總收入比還是高位運行,個人貸款增量促進了房地產市場的需求的擴張,但是它占居民家庭總收入的比重也是越來越高。

??這些年來商品住宅的銷售額跟城鎮居民家庭總收入比,從本世紀以來一直在攀升。當然有些同志說中國家庭住房杠桿比美國低,但是要注意第一中國城市化水平,戶籍人口城市化只有42.3%,承擔住房貸款的基本上都是城鎮戶籍家庭,農村居民家庭即使進城來,由于收入不穩定,沒有財產抵押,很難取得貸款。42.3%的人承擔100%的貸款是事實。第二現在杠桿比美國高了,美國現在住房杠桿30%多。我們現在人均GDP是9000美金,美國人在人均10000美金的時候,杠桿不到20%,這樣來比較我們就比較大了。我們還需要注意到一個事實,美國人恩格爾8%,我們去年28.4%,居民住房銷售額跟家庭收入比38.7%,加上28.4%,是67.1%。在居民總收入當中超過三分之二用于吃跟住,只剩下不到三分之一用于其它消費。講房地產風險的時候,有些講庫存增加了,有些講說供應不足了,它是風險。但是真正房地產風險不是房子賣不賣得出去,講的是對經濟社會的系統性風險。如果居民只能拿不到三分之一的收入來用于吃住以外的其它消費,那經濟結構的條件,通過消費來拉動經濟怎么實現呢?如果這個情況繼續下去,希望我們的資本讓世界經濟發展改變脫虛向實的局面怎么實現呢?真正房地產的風險第一是對實體經濟的挫傷程度,第二是杠桿過高導致的金融系統性風險。我們講風險指的是經濟社會發展當中的風險,一個公司房子賣不賣得出去對企業是風險,對經濟發展來說微不足道。

??三、供應體系完善

??高質量發展是供應體系完善,在市場發展當中一定不能忘了總有一部分人群是不能通過自己的能力,或者不能通過勞動收入來在市場上獲得合適住房。但是我們供應體系發展到現在,市場化程度確實很高了,但是一個隨著房價不斷上漲,群眾的支付能力在不斷削弱。能夠在市場上獲得家庭的比重是越來越小,需要政府提供保障的人群越來越多。我們整個供應體系當中,租售的比例不合理,1998年房改以后,基本沒有租賃住房供應了,現在整個租賃住房供應里私人部分占98%,在發達國家里私人市場租賃住房供應是50-60%,其它是政府、房產商、社會組織供應的,我們這三個部分只占2%。城鎮化過程中,新就業的人群,新移民沒有事實積累,收入比較低,就業不穩定,要完全通過購置方式解決住房問題是十分困難的。在整個房地產市場供應當中有兩個很重要的任務:第一為支付能力不足的家庭提供住房保障。第二為通過租賃方式獲得住房的家庭供應足夠的住房。

??房地產發展對經濟影響當然很大了,特別在現代經濟發展當中是非常重要的部分。房地產發展有重要的社會功能就是滿足人民群眾居住和生活需要。

??四、需求管理到位

??這是經常被忽視的方面了,講房地產供求關系的時候一定講的是市場的及時供應跟需求間的平衡。但是要注意到決定支付能力的,因為需求不足的時候決定支付能力的時候是兩個因素:收入、價格。收入提高是整個經濟決定的,價格的穩定那就是房地產市場本身的問題了。在這么一個局面下,我們不僅僅要改善供給,還有很重要的任務就是需求管理到位。房地產需求一個是投資性需求,一個是消費性需求。有位領導問我房地產到底實體經濟還是虛擬經濟?我就跟他解釋,當房子用來住的時候就是實體經濟,當房子用來炒的時候就是虛擬經濟,我們一定支持實體經濟發展,而不能支持虛擬經濟的發展。當然了,有些同志提出來,房地產投資需求不能扼殺,這話也對,如果沒有投資需求就沒有租賃市場的發展。在需求管理當中有幾個問題要明確的:優先保障居民家庭的住房權利;適度限制投資性需求。現在投資性需求主要一部分是囤積居奇,待價而沽。這樣是導致有效供給被吞噬了?;掛貿浞值南拗頻淖》孔試?。

??人的權利分為:人權、政治權利、社會權利、財產權利。住房全是人權重要組成部分,人權是最基本的,這四個權利對每個公民都是平等享有的。但是作為政府決策或者法律制度上,人權跟財產權利產生矛盾的時候,法律制度應該優先保障誰?;蛘噠霾叩氖右胺旁諛?。資本主義國家憲法上說私有財產神圣不能侵犯,但是不管哪個政黨不敢公開說財產權優于人權。我們?;と巳ㄓΩ檬欠旁謔滓奈恢昧?,當然不是侵犯財產權了,利益平衡的時候還是應該把人權?;し旁詰諞晃?。

??五、提供優質產品

??有幾個方面需要滿足的:滿足綠色、健康的要求。房地產發展從原來滿足基本休息的功能,逐步要走向滿足綠色健康的要求;房地產發展誤差從厘米級走向毫米級,許多開發商和供應商你們不妨回到自己家里,回到你們工程上量一下,一個房間的8個角誤差要是在厘米以下或者毫米級的,你們都可以給施工隊發獎金了。這么一個精度跟手工操作有關系,逐步通過工業化的建設,使得我們精度提高;住房生產應用心技術、新材料。

??當前的發展過程當中國家提出來數字制造、數字建造,房地產怎么發展?在房地產領域現在在營銷過程的數字化運用比較好,但在建造過程中的數字化還是比較落后的。我們工業化體系的發展有很重要的就是賦予數字化的內核,使得整個設計、建造、運營全過程中數字化能夠覆蓋,這才能完成我們從粗放型發展走向高質量發展的階段。

??我們要重視住房的全生命周期的經濟需要,住房結構定了已經,使用期限少則五六十年,長則一百年,但是人的結構變化會幾年發生,設施設備更新的幾年內都會發生變化。最重要的在整個全壽命當中是經濟適用的,而不是建造這一個環節是經濟適用的??贍芙ㄔ旎方誒鐫黽映殺?,但是放到全生命周期當中成本節約了,包括節能技術的應用,從毛坯房走向精裝修,就使得發展質量提高。在居住、生活全過程的服務,這也是很重要的一個。

??在實現高質量發展很重要的就是五個方面不斷努力,同時我們的企業通過自己的努力真正從大走向強。謝謝大家!

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