北京汽车pk10计划qq群:蔡金強:房企未來需要高水平“車技”

pk10计划演算下载 www.flvjs.icu 2019-05-23 17:41:41來源:中房網

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蔡金強奧陸資本總裁及首席投資官 蔡金強

  中房網訊 5月23日,"2019中國房地產上市公司測評成果發布會"在香港舉行,這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第12年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

??會上,奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強在發表主題演講時表示,未來兩三年是房地產行業整合的最后沖刺階段,房企已經到了要深刻考慮多元化的情況,此外,拿地的抓手也成為所有地產公司規模競爭最大的一個挑戰。

??宏觀方面,蔡金強稱今年整個流動性相對寬松,預計全國銷售情況與2018年相比總額和面積或有微跌,單價有所反彈,尤其是一、二線。全國的商品房的銷售金額在14.7萬億元左右,住宅在12.5-12.6萬億元。他認為最大的挑戰是地價問題,“1-4月份地價上升很多,部分回到去年年初或2017年最高的水平。這種情況下如何補地,補回來的地如何保持利潤率,對房企是個難題?!輩探鵯勘硎?。

??對于未來兩三年,在蔡金強看來,房地產行業的整合會進入最后的沖刺階段。首先,規模排名上,前10的排名中有8、9個是基本沒有懸念的,最多有一兩個位置可以競爭。未來兩三年的主要競爭空間在11—30的位置,在整體大環境比較困難的情況下,開車的技術需要很高水平。

??以下為文字實錄:

??蔡金強:各位朋友大家好,也謝謝易居今天的邀請,非常榮幸今天來這里跟大家做一個分享,過去幾天特別忙碌,參加特別多的關于中美貿易戰的一些討論,甚至昨天晚上未來深夜2點鐘還有一家美國特大的券商,組織跟美國前三智庫的一些交流跟他們的說法,等一下講《格局決定未來》這個主體前,先簡短跟大家分享一下對中美貿易戰的一些粗淺的看法,也是一個分享。

??剛剛周忻周董說的現在的內心焦慮不光是地王的問題,也不是發債多一點還是少一點而是不知道中美的貿易戰會怎么樣,中美貿易戰對內房和相關產業鏈的影響會怎么樣,我等一下先講一下這個。

??昨天很有幸美國一個前三的智庫的人來跟我們講述一些他們作為白人的一些真實的看法,他們有點綜合還有最近的一些看法,他們認為這次美國比較認真,是真的來了,而且是朝野和民主共和兩黨一致看好,沒有所謂的親華派可言,全是跟中國好好干一仗是他們整個社會的共識。新型的冷戰可能很不幸可能真的是機會蠻大的,這個冷戰更多的是在經濟或者是地緣層面,不至于演變成跟蘇聯那種比較熱戰的情況,更多的是在一個冷戰的情況下,所以這是第一點。包括他們自己也不遮掩地表達了這種看法。

??第二,大家也覺得雙方的沖突時間可能會比較短,并不是一兩年或者是簽一個合約,就說認慫交一點錢就可以了,這是需要換位思考。上一次美國弄自己的小弟日本的時候也弄了很久,把日本的GDP弄到美國1/3才肯走。大家覺得原來要簽一個合約怎么沒有簽,就算簽一個合約,可能3個月就有一場科技戰或者其他的找你。這個事情本質上沒有分別的,這個事情是一個比較全方位的,除了貿易以外,匯率、科技、人權、地緣政治這些東西都陸續有來。

??說到比較短的情況下,現在美國或者是特朗普他們在用一個直線施壓的政策,他對伊朗也是同樣的政策,對北朝鮮也是用同樣的政策。他們對華為甚至親天傳聞對??滴朗映中┭溝那榭魷?,那個智庫的人可能很快會派遣海軍進入臺灣和南海,大家不用驚訝,這會一出出一個個來。

??這樣的情況下貌似我們政府自己這邊也不太容易讓他這么得逞,這個東西大家要有心里準備,而且是一個比較全方位的,但是不要過度地自我不自信,我們達到了世界第二大的經濟體,如果是非洲可能沒有可能,我們如果要崛起這也是一個必要地洗禮。

??對于內房企業尤其是香港上市的內放企業,宏觀市來說需求面來說兩三年以后還是有所影響,大家還是要有一點心里影響,去年的12.6萬億住宅的需求,還是略微地往下走的。因為這個東西影響到經濟的方方面面,這個影響會早晚出來。雖然10萬億人民幣住宅的需求端應該還是他們住,但是這個是從宏觀上看。更為具體一點是人民幣貶值對內房企業在香港債的影響,這就事實上大家真的小心一點。

??今年1—4月份大家已經發了不少,1—4月份如果這個錢拿回去是投在買地或者是其他有用的東西上面,那這個錢花得值,就算人民幣貶值了也沒有辦法。但是如果這個錢只是為了拿而拿的話,事實上還是要小心點。因為心里已經到了一個關鍵的位置,就是1:7,如果一旦突破了,這個東西會走得很快,政府可能也就破罐子破摔,我就讓他自己看看能夠到怎樣的位置。這樣對于內放企業在海外的債務美元債的管理,大家未來還是要比較留意一下,因為這個規?;故潛冉洗蟮?。

??更為具體一點,昨天晚上我也有在思考,因為這一次更為具體的是對華為,或者是大疆這種龍頭企業的影響,你會看到恰恰這些企業要不然就是在深圳,要不然就是在杭州,所以如果說像在深圳的話,現在在深圳或者是在杭州,尤其是在深圳高端房子的購買人群主要就是這些科技企業的大佬們,或者是高管,或者是高收入人群。如果這樣,事實上這個東西對深圳的高端樓房的銷售,我估計很快就會顯現出來。因為這一次他集中針對的企業事實上很多都是在深圳的,昨天甚至連比亞迪也都有被傳進去,比亞迪到底有多考績,這個比較耐人尋味,反正他覺得他是高科技的。

??現在很多的科技企業,被包括進去了不知道是不是幸運,剛剛題外話是對中美貿易戰的看法對房地產的影響。像我們的基金做股票包括行行業業,我們最近也在梳理。事實上你會發信,最后內房害是比較幸福的,現在我們梳理下來只有內房跟消費品這一塊相對未來是比較客氣的,事實上內房現在前30、40,每年的結轉的利潤30、40億的比比皆是,這個到內房來說,我過去幾年一直參加不同的論壇強調,咱們還是比較幸福的,以前雖然政府每年都調控,現在我們相對內需和外在的影響,除了人民幣貶值這一塊的因素影響比較大,其他相對還是比較有一定的防守性。

??回到演講的主題,首先講一下今年以來的數據,數據我就不再說了,丁總講得非常詳細了,沒有人能夠比克而瑞講數據講得更精細。今年1—4月份除了房地產的投資金額,成交的金額漲了8.1,這個東西肯定比大家想像中的要好不少。

??第二,回到比較具體的在香港上市的房地產公司來說,1—4月份銷售金額事實上是漲了12%,4月份當月漲了28%,這個數據事實上還是比大家去年年底或者是今年年頭想像的要來得不少,我們自己覺得今年整個上市的房地產公司的銷售金額增加15—18%還是有機會的,雖然前10可能增長會比較放緩,大概只有10出頭左右,現在11—30名左右的區間,往上還是沖得比較猛的。

??前10里面,恒大、碧桂園跟萬科,現在他是另有追求,相對整個增長性比較低。其他的事實上還是可以的。也就是說今年可能在一個比較困難的情況下,內房上市公司還是能夠在銷售端、預售端交出一個大概15—18%銷售增長的數。這樣的數跟往年比,好像略微遜色一點,但是事實上如果說跟其他的行業比,已經是無比地幸福,所以這是一個特別短期的看法。

??我比較集中地說一下今年的看法,過去每年都說是頂,今年全國的銷售金額跟2018年來比也還是會接近的,金額還是接近的,最多是微跌而已,面積跌一些,價格優所反彈。尤其是一、二線,內房在這種情況下今年全國的商品房的銷售金額是14.7萬億左右,住宅在12.5、12.6萬億這個數,應該還是可以做得到的。

??剛剛講中美貿易戰的影響,對內房也不完全是壞處,有好處的情況下,首先今年整個流動性相對寬松,估計大家是可以比較穩定的,政府也不會在這個時候去玩這個危險的游戲,因為現在撬動中國經濟的兩個產業,一個地產、一個汽車,汽車已經歇菜了,汽車1—4月份的銷售量是下跌20—30%。現在你只剩下這個隱情,1—4月份投資的金額漲了大概10%多,如果這個引擎這么發展的話,根本不用跟美國打什么仗,用我自己的力量就差不多了。今年的整個流動性會不錯。

??可是現在最大的挑戰是地價的問題,一到4月份大家會發現地價上升了很多,很多回到去年年頭或者是2017年最高的水平,剛才丁總講了因為去年買地買得少,大家想把這個地補回來,1—4月份大家買的地還是可以賣,還是會推出,這是表現大家在買地上的沖動,令到地價整個上躥得比較厲害,貿易戰令到房價會比較平穩。這個今年最大的挑戰,怎么樣補地,跟補回來的地相對的利潤率能夠保持住的情況。

??今年事實上對內房來說,除了的大宏觀以外,并沒有說混沌成怎樣。反而未來2、3年我們看法是比較困難的,也不光是內房的問題,是因為中美的沖突演變成為貿易戰和其他的匯率戰和其他林林總總的沖突,整個大環境本身相當困難。房地產作為一個宏觀企業來說,這個影響不會沒有。

??可是銷售的規模應該還是在10萬億人民幣以上,比較困難,但是大概總規?;故悄芄輝?0萬億人民幣以上。未來的兩三年,我們覺得這個行業的整合會進入最后的沖刺階段,如果上得去的可能是最后這兩三年,看前30的排名,1—10有8、9個是肯定的,最多有1、2個位子給大家爭一爭。其他接近是沒有懸念的。未來這2、3年比較大的空間在11—30,這個位置上進行一個變化,在整體大環境都比較困難的情況下還要往上沖,這個開車的技術事實上是需要很高水平的。

??未來的2、3年有兩個東西比較值得注意的:

??第一個是拿地的抓手,因為我們慢慢也看到了未來2、3年的一種回歸到整個市場來說,是地價不太會跌,可是房價也不太能漲,地價還是在高位運作。所以這個事實上對于內房的一個其中的最大的挑戰就是,你拿地有沒有抓手,因為你如果光是靠招拍掛去拿地,事實上每塊地都有幾十雙眼睛盯著,你也很難突然間就檢漏或者是怎樣的。招拍掛很難再為你帶來合理利潤的這種土地,所以土地的抓手現在變成了所有地產都是,尤其是想往上排名、往上沖的地產公司的一個最大的挑戰。

??第二,商業模式多元化。現在你到了這個規模,事實上也應該考慮這一塊。這是未來兩三年的一個看法。

??回到拿地抓手的這一塊,大家如果有看股價,今年在內房債香港的漲幅或者是A股的漲幅,漲得最好的是奧園、新城、時代、融創或者是金茂這種類型的地產公司,你發現這些投資還是比較理智的,這些公司背后有什么東西呢?第一他的銷售增長比較快,第二剛才講的這5、6、7、8家公司拿地方面都有一些特別的本領,比如像新城或者是龍湖,他因為有商業方面的優勢,他拿地拿得相對比較順暢,成本也比較好。金茂因為有城市更新的優勢,所以他在今年也算不錯。廣東的同事比較幸福的,因為他有三舊改造,所以今年無論是奧園或者是時代,這些公司來說,因為大家開始發現三舊改造和舊村、舊廠這些,他的價值顯現出來了,所以大家覺得這個東西也是在現有的情況下可能是一個最好的招。

??所以我們覺得未來兩三年,如果光是指憑眼光的話事實上是很辛苦的,地產公司現在還是怎么樣去培養或者是優化一下自己的拿地抓手,這一塊可能才能在未來的兩三年,一方面又把排名跟銷售規模往上推,另外一方面又能保持制定的利潤率這一塊。

??如果回到抓手這一塊,現在比較明顯的是商業綜合體的這種是一個抓手,像華潤、像新城、像龍湖他們都比較用這個方法?;褂辛磽庖恢質淺鞘懈?、城市綜合運營的這種項目,這種金茂是做得比較優秀,這種模式是上升比較難跟的。因為首先你基本上要是政府自己人才讓你干這個事情,所以現在向華夏幸福都沒有像以前做得那么順暢,現在金茂這一塊做得比較多。

??廣東的同事或者是武漢、鄭州也比較幸福,他有比較多的三舊的項目,三舊的項目以前在深圳比較多,從去年開始在廣州、在深圳、在佛山、在珠海,整個三舊的推進項目有大幅改動的跡象,大灣區又是大家看好的地方,大灣區這種三舊的土地的獲取,實際上有一個很強的優勢。我們覺得這個模式事實上有一些東西,有一些其他的城市也會慢慢參照,雖然不是完全的一樣,但是也會有所類似。像鄭州、像武漢,也有類似的這種改造。有一些其他的地產公司在這一方面,在這些城市也又開始展現出優勢來。

??文旅這一塊比較難,現在只有恒大跟融創相對用這個方法拿地比較多,像文旅事實上還只是適合頭部企業去做,因為這種投入跟在政治上、關系上非常過硬。這實際上是一些拿地的抓手的討論。

??今年你發現股價搞得好的大概都是這種類型的公司,在明年這些類型公司股價還是會比較有優勢的,他反映在利潤上是非常有利的。像時代中國實際上規模上不算很大,但是他18年結轉的利潤就40幾億,今年結轉的利潤可能接近小60億,這個東西他賣1塊錢,大概等于人家賣2塊錢的效果,所以這個還是比較明顯的。

??最后講一下多元化這一塊,我們覺得這一塊是必須的,剛好也結合今天易居的一個主題,比如這么多的物管公司,內房已經到了要深刻考慮多元化的情況,而我們是比較遵從沿著產業鏈進行多元化的,也就是商場、物管,像這種沿著產業鏈,周邊上下游進行多元化。這種事實上還是比較實在的,而在商業跟物管方面又顯示出他真正的有利性出來??縲幸島投嘣率瞪賢詈笫欠淺5乩訓?,因為這個東西并不是說買就能解決問題的,尤其是科技的東西怎么有可能是揣著錢出去買一下就可以了,如果這么容易的話,事實上中國政府就不會有今天跟美國的沖突。

??所以我們是從其他國家的案例來看,沿著產業鏈多元化是比較可行的,尤其是物管,現在事實上物管跟商業為什么我們也很看好,中國前7、8年線上的東西大行其道,現在到了這個點上,實際上線下的東西尤其是物管作為一個大的社區的管理者,跟商場作為一個很大的人群的導入口,他事實上是一個很大的端口。未來中國如果想在5G或者是物聯網有所發展,他必須要有一個導入的端口。這是為什么我們對物管和跟對高質量的商業這么有信心的一個原因,因為這是一個事實。

??比如去美國,他社會的管理體系是街區,有第一街、第二街、第三街…,中國是以社區作為一個管理單位,5G或者是物聯網也好,你導入的端口這些物業小區是一個最好的端口,所以這也就決定了頂級城市的頭部的物業管理公司,在這一塊有很大的優勢。所以這也是我們為什么對物業公司相當有信心的一個原因。

??商業為什么我們也比較樂觀,是商業如果你去特別小的城市,這可能是另外一回事。最近我們看到一個好的消息也應該跟大家分享一下。最近有見到恒隆的管理層,恒隆以前他比較悲觀的,今年以來他們在全國的商場的樓面銷售增加了14%,前兩個星期我有去深圳看過深圳萬象天地,也有跟他們的人聊過,不只是深圳萬象天地,整個華潤置地商業的門店銷售1—4月份也有16%的增長。

??所以你現在可以看出這些頂級的商業地產的運營者,尤其是像華潤置地,像恒隆,我估計龍湖也會相當不錯,現在反而在線上有所疲弱的情況下,這個數反而有比較好的一個數字。恒隆的管理層他也有交流過,他說事實上現在線上的零售的數據是由4月份開始有一個比較大的壓力,因為忽然間很多的外國進口進來的產品忽然間有各種各樣的稅項加上去,導致了最近的零售有比較大的壓力,線下這個比較明顯的是反映在頭面的銷售商反而有所增長。

??這是比較契合,未來如果有貿易戰,中國經濟回歸到內需為主的導向,當內房的銷售雖然有所困頓,但是10萬億的銷售量對于其他的行業是比較幸福的。產業用房這一塊也是可以有可為的,尤其是物管和商業的這兩塊。物業傳統上來說每次中期業績跟全年業績的時候,事實上又往往是他大放光彩的時候,今年以來還是比較OK的。

??我今天因為時間關系分享這些。

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